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郎咸平10月16日对话大连新势力论坛实录

郎咸平系美国沃顿商学院博士，现任香港中文大学教授。曾任沃顿商学院、密西根州立大学、俄亥俄州立大学、纽约大学和芝加哥大学教授，被公认为公司治理方面的顶级学者。著有《操纵》、《整合》、《运作》、《科幻》、《标本》等中文著作。

主持人：各位来宾下午好，还有三分钟我们的活动就开始了，今天下午的活动分为两阶段，首先要进行的是郎咸平先生的文选首发会，第二阶段是大连地产新势力论坛。

郎咸平：今天很高兴来到大连，第一次来，大家感觉很奇怪，地产是怎么回事。台下的来宾，你只要买过房地产，发现都莫名其妙的上涨，不论采取什么措施，调低利率也好，其他方式也好，房地产价格只涨不跌。你花一千万买一个房地产，赚的钱可能超过十亿人的投资。有请在座的各位，你为什么可以从房地产市场赚大笔的利润，你们搞不清楚。为什么政府的宏观调控失效，你们还搞不清楚。另外，房地产价格这么高，已经出现了有房无市论的情况，今天我的演讲主题就是在短短的一个小时之内，我和各位谈谈什么是中国的房地产本质。希望我谈完之后，你就豁然开朗，一些背景因素如此简单，至于宏观调控出现的问题为何失败，展望也是我们的讨论之内。

在座的各位来宾，我们中国改革开放进行了三十年，市场化应该是一个重要的目标，我们各界地产开发也是透国市场化全面推开房地产市场。地产价格不需要政府干涉，因为它是市场行为。我相信各位会从各个媒体或报纸当中得到这种信息。我在这里可以告诉各位，三十年来的改革开放没有真正做到改革开放，房地产就是一个最标准的典型，那就是供给面市场面严重不足，也是其他改革的问题。包括医改、铁路改革等等都存在这样的问题。这就是房地产的本质。

首先我想谈谈房地产供给面的不足。我们的地产供给面是不是可以分成三大要素，第一大要素，地产的两打字员，一个是土地开发口，一个是银行信贷口，这两个都是掌握在政府手中。只要权利掌握在政府手中，就有个别官员徇私，或者说腐败。第二大因素就是地产常有的大大小小的上百各环节，每个环节都控制在各级政府的手中，一旦政府掌控，就有可能腐败。前两大因素直接拉抬了房地产价格。第三要素就是最重要的各级政府卖地的行为，各地地区政府卖地的地价和全世界各种经济指标相比，你发现中国土地价格的上升，没有任何一种指标会这么疯狂，比如石油、股票等等，而且不但涨幅快，而且从来是只涨不跌，这种只涨不跌的现象，与前两个要素加一起，拉抬了地价。请问各位来宾，政府高价卖地的时候，卖地所得的款项用于了哪里，今天不谈这个主题，我不谈政府财政问题，有一点是肯定的，卖地的款项用于其他政策，但我也不排除其他的干扰。这三大要素加在一起，大幅拉高了用地的成本，可是这三项要素的本质是什么，都与地区政府息息相关的，也就是说地方地产就是受地方政府掌控，供给严重不足。各位要问我，房价上升，很多人买不起，那么谁去买房子？地产的需求越来越淡。

各位想想哪些资金构成了购房的最大资金来源，报导说由于中国的流动性过剩，这种流动性过剩就是西方的学家说的，在今天的宏观调控下，提高利率、提高存款准备金利率等等，目前执行层面作出的政策本身就是将流动性过剩降低。今天我演讲的就是提出一个新的思维，如果你们说的错的怎么办，如果认为流动性过剩引起的原因，要收回流动性过剩，最后发现搞错了，根本与流动性过剩无关，那么结果将是房价照涨，与流动性过剩无关。今天的现状就是这种现象，我今天说一下，我们思维本身就是有问题的，只要你想到的基本就是错的。我今天没有时间把真实的案例进行剖析。关于宏观调控对流动性过剩本身认识如果是错误的呢？现在是越宏观调控房价越涨，股价越涨，这种结论与经济基础告诉我，流动性过剩与此无关。按照一般大学本科的教授思路来看，如果真是宏观调控过剩，不会这样。流动性过剩是西方经济学家的研究成果，这种本质在西方是对的，在中国就不灵。

讲到了现在，你已经看到了这种结果。其实，流动性过剩的说法是有问题的。那么今天的现象到底是什么？为什么我们会在这个时刻推出所谓的学术文选，一个真正的研究，一个真正尖端的学术研究，不是让你把欧洲美国的大学本科教材翻译成中文，我是希望中国的专家学者可以通过将在西方所学的知识通过努力研究而改造，不是进行简单的移植改造。今天的演讲或者这本书告诉大家，我一生的研究成果都在郎咸平学术文选中，我带给各位的是一个方法论，是一个全世界都公认的方法论，我利用这种方法论来分析中国的经济。我的结论很清楚，我告诉各位，中国地产的需求问题，不是流动性过剩问题，而是全世界绝无仅有的虚拟资金现象。最后会发现虚拟资金撑起了地产业，而不是流动性过剩。

什么是虚拟资金？我想问在座的企业家，你们哪个炒股，哪个炒楼？为什么猪肉价格上升？我从最简单的案例分析，猪肉价格的上升本质很吓人，那就是养猪户的投资环境急速恶化，好养成的猪得了猪瘟，一切付出成流水，另外饲料价格上升使成本上升，经营企业越来越难。在这种情况之下，养猪户怎么做，他们所做的事情与在座的企业家的选择是一样的，那就是不养呢，把应该买猪的钱不买了，形成了虚拟资金，投入了股市和楼市，所以大家发现5、6、7月份大家把大猪屠宰之后后继无猪，大家都用钱去买股票了，养猪不赚钱。所以，他们的行为与在座的各位的行为是一样的。

现在基本上所有的企业家，都把不用的钱拿出来投入股市和楼市，形成了虚拟资金。经过我研究，中国企业家的应该投资的钱而没有投资的钱是西方的20%，也就是西方人投资100块，中国人投资20块，其他的80块用于炒股和炒楼了，所以通过我的分析，可以看出中国的恩投资环境是比较差了，因为大家都不做生意了，去炒股、炒楼了。所以养猪的情况就是最好的例子，我的研究成果显示，进入楼市和股市的第一笔虚拟资金就是在座的企业家应该投资而不投资的钱，这是最重大的一笔资金，影响最大。第二笔资金影响稍微小一点，那就是大量的腐败资金进入楼市和股市。第三笔是国际资金，第四笔是老百姓的投资。清楚的告诉我们，按照这种顺序来排，第一笔虚拟资金是企业家应该投资而不投资的钱，第二笔资金是贪污腐败的，第三笔国际上的钱，第四笔是老百姓的投资款。

宏观调控是不假，宏观调控包括不准外国人买楼，以及第二套房子的限制，针对的就是第三项和第四项投资，你不能说它不重要，针对这两项进行的宏观调控不能说没有打击，比如购买第二套楼房的人，打击会很大，但不是主要的。因为最主要的是企业家应该投资而不投资的钱，二是贪污。为什么宏观调控之后，股市和楼市还上涨了，那就是我说的虚拟资金论。我想请问在座的来宾，除了做房地产业的，做制造业的哪一个利润可以超过10%，现在放款利率超过10%，使你们的投入环境进一步恶化。在进一步恶化的情况下，你们会进一步压缩应该投资的钱，形成虚拟资金进入股市。所以股市越涨，楼市越涨。这就容易理解了。

这种虚拟资金现象非常清楚，造成地产的需求弱，这种需求弱是虚拟资金造成的，虚拟资金打哪里，哪里就产生了泡沫。我在国外演讲，有嘉宾说我们是山西的煤老大，他们说明白了自己是虚拟资金的制造者。他们有大笔钱，但找不到好的项目，就看哪里有好地，就在哪里买楼。上半年我到成都去演讲，当地一平方米是五六千，重庆虽然是直辖市，房价是二千九。外来资金重庆是4%，成都是50%。我说当时是没有泡沫的，就说了虚拟资金没有来，只要虚拟资金进入重庆，楼价马上失控。话音未落，重庆市政府搞了一个城乡统筹计划，这个计划一出来，来了大量的虚拟资金，一个月房价上涨了10%。所以虚拟资金打到哪，哪产生泡沫。它有三大特色，不可监管、不可控制，不可预测。来无踪，去无影，和武侠小说一样。

我们执行的官员还在搞流动性过剩，我真替他们着急。难道不晓得吗？针对政府而言，中国政府提出宏观调控本身是重要的，我不但理解，也认为中国需要宏观调控，所以中国政府提出的政策我接受的。演讲时我既然作为一个学者，我有理由作出个人的判断，我认为在执行层面出现了问题，到最后发现中国政府的宏观调控思想在执行时被扭曲了，基本面没有碰到了需求面的恩本身，而一再的在流动性过剩方面做文章，不断的宏观调控，包括提高存款准备金利率、存款利率等。今天房价仍在上升。到这里大家应该理解了房价上升是宏观调控的执行面出现了问题。

由于房价上升是虚拟资金形成的，打到哪里哪里就有泡沫。现在通过市场可以看到，房地产市场产生了兴旺，但装修市场并没有兴旺，都是虚拟资金。房价上升之后，老百姓的购买能力跟不上。很多地区出现了有房无市，如果出现正确的上涨，不会是有房无市。讲到最后，大家应该理解，地产的供给面市场化严重不足，需求面虚拟资金形成了市场化过度，两个力量勾结在一起，老百姓再购买不起。越宏观调控，越上涨。在这个场合，我要告诉各位企业家和来宾，预测楼价、房价不但得不到控制，但政策的执行者不断提高利率，在泡沫没有消除下，金融风险大幅度攀升。这就是我最担心的。我想各位都清楚，什么是正确的结论。

地产价格应该是有涨有跌，如果只涨不跌，会怎么样？价格一跌会将负面的力量放松一些，随着不断的上升和下跌，会释放不断的负面力量，这样的楼价会更稳定。现在的楼价，由于宏观调控的错误，更多的虚拟资金进入，各地都是只涨不跌。那么如何判断混的好不好，那就是越早买越好，但是严重的问题出来了，一个只涨不跌的楼市，后面的负面力量会大幅度的积累，最后会出现香港的1997年的楼市崩盘。香港在1997年之前是迅猛的上涨，负面的力量得不到释放，跌掉了60%的价格。我不是预测中国能跌60%，我是担心另一个问题，房屋贷款是怎么办的，按照市值的70%。在当时的香港，很多是在97年买的楼，假如说当时是100万，你借了70万，房价跌到40块，你还欠70万，如果卖了房子，你还欠30万，这个人应该怎么做呢？他就应该不还了，给银行算了。只要大家都不还钱，就会使香港信用严重危机，我当时在香港非常担心出现金融危机。原因是什么，那就是香港老百姓有强烈的信托责任，大部分老百姓还是辛苦的工作，扛到了2004年，连续七年，他们认为还银行贷款是应该的。由于香港老百姓都有信托责任，他们都偿还了贷款，所以躲避了一场金融风暴。

我想请问各位来宾，假设中国楼市都像香港一样，下跌60%，中国老百姓有没有这种扛贷款的能力？如果有就需问题，如果没有就有问题。整个银行的体系，由于利率的不断调控，由于宏观不断调控，整个社会的风险大幅度积累，现在楼价照涨，股价照涨，整个社会的风险急剧积累，我们应该怎么办？我突然想到是不是应该观看香港的几家房地产企业是如何应对的。香港的各种指标是比较健全，在97年楼市崩盘和股市崩盘的现象在香港发生过很多次，从50年以前一直存活到今天的地产公司，他们是什么心态，他们是非常注重观察。我们国内的地产公司，本身的成果是值得研究的，很多的地产商是因为机遇，他们正好碰到虚拟资金，难道他们真的很行吗？

在发生了多次的巨大变动，在香港曾经存活了几家几十年以上的公司，和我们不一样，有四家，叫四大天王。包括李嘉诚、正宏的新世界、新鸿基等。中国有王石的万科。王石在演讲时常常提出一些有趣的数据，他说万科在中国应该是很大的企业，但与香港的四大天王相比，体积、大小应该是万科的一百倍大，这么大的地产公司几千亿，香港的法制很好，体制比国内健全，再一个法制系统比较健全，信用完善，体积比你大一百倍的企业而言，应该有能力对抗风险，所以它们的外在环境风险比我们小。他们的外在环境比我们好，体积还比我们大一百倍，那么抗击打能力应该比我们好。我随便挑一个指标，资本负债比率，也就是负债除以净资产，国内的上市公司，包括房地产公司，资本负债比率应该是100%以上，也就是100%至300%，资产负债比率应该是50%至75%，转化成资本负债比率应该是100%至300%，这是我们的上市公司。我们的题目是什么意思呢？由于宏观调控原因，法制、信用体系也不如人家，在这种情况下，敢往外借款一百倍，可以告诉你，这些不但有能力扛，像李嘉诚等人借钱能力比你强，抗风险能力也比你强，你想李嘉诚等人他们的平均资本负债比率会多少？他们是20%。

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发布日期：2007-10-22 8:34:15 作者：出处：

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2007-10-22